Studi Kelayakan Bisnis bab I

Studi Kelayakan Bisnis / Proyek


Pokok Bahasan
 Pendahuluan & desain study kelayakan proyek
 Aspek pasar, metode dan strategi optimasi marketing mix
 Aspek biaya dan operasi proyek (analisa prudential)
 Aspek teknis & alat analisis aspek (studi kasus lokasi)
 Aspek manajemen pembangunan & operasi proyek
 Aspek keuangan, sumber dana, resiko dan investasi
 Aspek yuridis/ hukum (jenis data dan sumber data)
 Aspek ekonomi dan analisa ekonomi dan studi kasus
 Proposal studi kelayakan usaha

Definisi
Proyek Dalam Pengertian Yang Umum Diartikan Sebagai Suatu Kegiatan Yang Pelaksanaannya Dilakukan Melalui Rangkaian Sub-Sub Kegiatan Yang Saling Berkaitan Dan Dibatasi 0leh Waktu Dan Anggaran/Budget Tertentu Yang Hasil/Output Atau Manfaatnya Diusahakan Sesuai Dengan Tujuan Dan Perencanaan Dari Proyek Tersebut.

Atau definisi lainnya :
Proyek merupakan suatu keseluruhan aktivitas yang menggunakan berbagai sumber daya untuk mendapatkan manfaat (benefit), dimana waktu sebagai ukuran efisensi aktivitas tersebut

Atau definisi lainnya :
Proyek merupakan suatu aktivitas dimana dikeluarkan dana (uang) dengan harapan – harapan untuk mendapatkan hasil (returns) dimasa yang akan datang, dimana aktivitas tersebut dapat direncanakan, dibiayai dan dilaksanakan sebagai suatu unit usaha

Aktivitas proyek dicirikan oleh adanya :
A. Suatu tujuan (objective)
B. Suatu titik mulai (starting point) dan suatu titik akhir (ending point)
C. Biaya – biaya maupun hasilnya yang dapat diukur dan dikalkulasi, serta dievaluasi.

Dalam konteks definisi-definisi tersebut di atas, maka suatu proyek dapat dilaksanakan atau dibangun sebagai :
A. Suatu rangkaian yang tidak terpisahkan dari kegiatan suatu unit usaha / perusahaan secara keseluruhan. Dengan demikian   pembiayaan dari pembangunannya harus terukur karena akan beban dari perjalanan perusahaan tersebut.
B. Dilain pihak proyek dapat juga berupa pembangunan fasilitas atau utilitas yang berfungsi untuk kepentingan publik, misal jalan, jembatan, bangunan irigasi, gedung olahraga dan sebagainya baik yang dibiayai oleh anggaran negara ataupun swasta, sehingga dalam hal ini akurasinya diukur dari efisiensi pembangunan fisiknya pada waktu yang telah direncanakan, dan diperoleh dan dirasakan benefitnya dalam jangka panjang oleh penggunanya.

PEDOMAN UMUM DALAM SUATU KEGIATAN PROYEK ADALAH:
“DOING THE RIGHT THINGS (EFFICIENT)” k “DOING THINGS RIGHT (EFFECTIVE)”

Pedoman tersebut memberikan sinyal banyaknya kegiatan yang harus dilakukan dalam suatu pembangunan proyek, tetapi sumber daya yang tersedia terutama pendanaan sangat terbatas, kondisi tersebut memberikan gambaran bahwa unsur pengendalian dan pengawasan yang berhubungan dengan penggunaan dana sangat penting diperhatikan.

Contoh kegiatan proyek
A. Perusahaan konstruksi yang sedang membangun atau membentangkan jalan tol harus menyelesaikan puluhan sub-kegiatan yang saling terkait dan memakan biaya besar
B. Proyek introduksi bibit unggul yang diproduksi east west indonesia di lapangan harus dipersiapkan melalui berbagai sub kegiatan yang tepat untuk menghadapi berbagai kendala di lapangan, seperti aklimatisasi, gangguan parasit, hujan, predator, kontaminasi bibit lokal, panasnya matahari, kesesuaian jenis tanah, dsb.
C. Perusahaan pengapalan avondale di new orleans, membutuhkan ribuan sub-kegiatan dalam pembangunan kapal penyeret antar samudra.
D. Pembangunan konstruksi dan pemasangan mesin beserta instalasi dari pabrik industri kamar beku (cold storage) amal wahana di medan harus dilakukan secara hati-hati agar pada saat pabrik tersebut peroperasi, kamar beku tersebut tetap dapat memberikan kualitas udang beku dengan standar ekspor.

Contoh-contoh tersebut di atas sedikitnya dapat menggambarkan keadaan pembangunan suatu proyek yang terkait dengan nilai strategis berbasis waktu dan adanya tuntutan kualitas yang berkesinambungan, dan diperlukannya pemahaman yang mendalam mengenai apa yang sedang dikerjakan

Dalam hubungan tersebut di atas, maka pengelola proyek perlu memahami masalah yg sering dihadapi, yaitu besarnya realisasi total biaya proyek (total project cost-tpc) yang direncanakan; artinya dapat saja terjadi cost over run (diatas biaya yang sudah direncanakan dalam tpc) dimana hal tersebut terjadi, antara lain :
A. Perencanaan proyek yang buruk,
B. Penundaan yang tidak perlu,
C. Buruknya penjadwalan,
D. Buruknya pengawasan/pengendalian,
E. Serta lainnya.

Terjadinya cost over run dalam pembangunan proyek telah membuktikan gambaran kompleksitas dari pembangunan proyek. Kondisi cost under run (sesuai tpc atau dibawah tpc), adalah yang diharapkan.

TRIPLE CONTRAINTS
Dalam pelaksanaan pembangunan suatu proyek, maka manajemen selalu dihadapkan kepada tiga hal penting yang sering menentukan keberhasilan suatu proyek yang dikenal sebagai, triple contraints, yaitu:
1. Jadwal atau waktu pembangunan proyek
2. Mutu yang berhubungan dengan kinerja
3. Anggaran/budget atau total project cost

KOMPLEKSITAS PROYEK
Kompleksitas proyek, seperti yang sudah disinggung di atas, pada dasarnya berhubungan dengan banyaknya kegiatan dan sub-kegiatan yang saling berkaitan ataupun berbarengan dalam pelaksanaannya, sehingga menjadi kompleks dalam aplikasinya di lapangan, akibatnya jika pengendaliannya tidak terencana dengan baik, maka akan mengganggu pembiayaan proyek tersebut

BAB II. BIAYA DAN INVESTASI PROYEK

 Memahami pengertian biaya proyek
 Konsep biaya proyek
 Jenis investasi proyek
 Pengertian total project cost (tpc)

KONSEP BIAYA DAN INVESTASI PROYEK
Biaya proyek secara umum merupakan suatu perkiraan biaya atau cost dalam satuan uang yang diperlukan untuk suatu kegiatan proyek tertentu atau proyek secara keseluruhan yang terkait dengan kegiatan suatu unit usaha, dimana dalam hal ini biaya terkait dengan suatu time phased (waktu).

Jika pengertian biaya proyek tersebut secara khusus dikaitkan dengan suatu investasi bisnis, maka investasi dalam hal ini merupakan kegiatan pembiayaan suatu proyek usaha baik di sektor industri, pertanian, dan jasa/ perdagangan dan lainnya, dimana pembiayaan tersebut didasarkan keapada adanya suatu kelayakan proyek (project feasibility) yang rinci, akurat dan terukur, dimana proyek tersebut dinilai feasible dan bankable.

Dalam hubungan tersebut di atas, maka jika dikaitkan dengan pengertian investasi tersebut di atas, maka dalam pengertian biaya tersebut terdapat unsur pengorbanan atau pengeluaran untuk suatu harapan di masa yang akan datang, dalam hal ini terjadi TIME VALUE OF MONEY.

Oleh karenanya secara umum terdapat dua faktor yang terlibat dalam suatu investasi pembiayaan proyek secara keseluruhan, yaitu waktu dan resiko,

a. Dimana pada jenis pembiayaan proyek tertentu faktor waktu akan lebih berperan misal Pembangunan proyek untuk kepentingan umum atau publik seperti jalan),
b. Sementara pada jenis pembiayaan proyek yang lain faktor resiko lebih dominan (misal pembiayaan proyek untuk pembangunan suatu unit usaha)

JENIS INVESTASI PROYEK
PADA DASARNYA TERDAPAT DUA JENIS INVESTASI, YAITU:

A. INVESTASI FINANSIAL
Bila investasi dilakukan dengan menyimpan uang atau sumber daya yang dimilikinya dalam bentuk-bentuk instrumen keuangan seperti saham, obligasi dan lainnya yang sejenis.
B. INVESTASI NYATA
Bila investasi diwujudkan dalam benda-benda (ASET) yg bersifat nyata seperti pabrik, peralatan produksi, tanah, jalan, jembatan, irigasi dan sejenis, atau secara keseluruhan dalam suatu kegiatan usaha.

 Dalam hal pembiayaan proyek tersebut, maka perlu dilakukan analisa ekonomi teknik untuk mengevaluasi atau membandingkan berbagai alternatif proyek berdasarkan performansi finansial dari masing-masing alternatif, dimana proses perbandingan ini akan melibatkan berbagai konsep dan terminologi biaya.
 Pemahaman tentang konsep dan terminologi biaya akan sangat membantu dalam memahami cara-cara mengukur efektivitas ekonomi dari pembiayaan suatu alternatif investasi proyek.
 Biaya yang akan atau harus dikeluarkan untuk suatu pembiayaan proyek diperhitungkan sebagai suatu pembiayaan pada masa yang akan datang (future financing), dimana masa yang datang diasumsikan selalu mengandung unsur ketidakpastian atau resiko, sehingga manajemen proyek atau unit usaha harus berusaha meminimalkan terjadinya resiko tersebut.
 Di lain pihak keputusan untuk membiayai suatu proyek atau unit usaha tertentu akan memunculkan hilangnya kesempatan untuk membiayai proyek lainnya.
 Biaya yang diperhitungkan dari hilangnya kesempatan melakukan investasi pada alternatif investasi lain karena telah memutuskan untuk memilih suatu alternatif tertentu disebut pembiayaan atau biaya kesempatan (opportunity cost / financing).
 Atas kondisi tersebut di atas, maka pemilik proyek atau manajemen unit usaha akan mencari berbagai sumber pembiayaan yang dapat membantu meminimalkan adanya risiko akibat ketidakpastian tersebut di atas, misal :

A. Mencari pembiayaan dengan bunga rendah,
B. Memperbesar modal sendiri,
C. Menggunakan asuransi,
D. Melakukan joint financing dan sebagainya.

TOTAL PROJECT COST
Dalam hubungannya dengan pembiayaan atau investasi tersebut , maka dikenal pengertian total project cost (tpc) yang merupakan kalkulasi biaya total yang diperlukan untuk membangun dan atau mengembangkan suatu kegiatan proyek dan atau usaha berdasarkan batasan waktu tertentu dimana secara keseluruhannya terbagi atas :

1. Tangible investment cost
Bangunan (termasuk biaya konstruksinya), mesin (termasuk biaya pengadaan dan pemasangan), peralatan teknis, tanah, alat transportasi, peralatan kantor, dan lainnya yang bersifat nyata.

2. Intangible investment cost
Feasibility study, Pra Operating Cost, Perijinan, Legalitas dan lainnya yang sejenis yang bersifat tidak nyata.

3. Working capital cost
Cash Minimum, Raw Material, Overhead Cost, Biaya Buruh Langsung, Biaya Administrasi dan Gaji, biaya penjualan dan lainnya yang terkait

DEPRESIASI & AMORTISASI
 Semua unsur investasi tetap akan mengalami penyusutan baik yang bersifat tangible melalui depresiasi, maupun yang bersifat intangible melalui amortisasi. Dalam hal ini dikecualikan tanah yang tidak disusutkan (diakui nilainya akan naik terus), tetapi jika tanah tersebut mengalami rehabilitasi, misal bekas tanah galian, tanah pertambakan dan lainnya, maka biaya rehabilitasinya tetap disusutkan/depresiasi.